Um casal procura um apartamento de três quartos em um imóvel antigo, com orçamento apertado, e encontra um anúncio a um preço atrativo. Durante a visita, o DPE exibe uma classe G. O imóvel não pode mais ser alugado desde janeiro de 2025, e sua revenda promete ser complicada sem reformas pesadas. Esse tipo de armadilha está se multiplicando, e a busca imobiliária não se resume mais a cruzar um preço e uma área em um portal de anúncios.
DPE e diagnósticos: o filtro a aplicar antes de qualquer visita
Normalmente, começa-se pelo bairro, o número de quartos, o orçamento. O reflexo a adotar hoje é verificar o diagnóstico de desempenho energético antes mesmo de se deslocar. Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G estão proibidos de serem alugados. As classes F seguirão em 2028, e depois as E em 2034.
Esse calendário muda o jogo para a compra. Um imóvel que consome muita energia perde valor locativo e potencial de revenda. Se comprarmos um apartamento classificado como F sem prever o custo de uma reforma energética, nos expomos a uma desvalorização progressiva.
Outro ponto a ser verificado: a validade do próprio DPE. Os diagnósticos realizados entre 1º de janeiro de 2018 e 30 de junho de 2021 não são mais válidos desde o início de 2025, mesmo que sua duração inicial indicasse dez anos. Podemos verificar a data e o número do documento através da ferramenta oficial da ADEME. Um DPE vencido em um anúncio é um sinal de alerta sobre a seriedade do vendedor ou da agência imobiliária.
Plataformas especializadas permitem filtrar os anúncios por classe energética. Ao cruzar os resultados disponíveis em o site striana.fr imobiliário com a leitura atenta do DPE, evitamos visitar imóveis que sairiam do orçamento real uma vez que as reformas fossem integradas.
Orçamento de compra imobiliária: separar três envelopes antes de procurar
O preço exibido de um imóvel representa apenas uma fração do custo total. Para comparar dois imóveis de forma confiável, devemos isolar três itens distintos: o preço de aquisição (incluindo taxas de notário), o orçamento para reformas e as despesas recorrentes (condomínio, seguro, imposto sobre propriedade, manutenção).
Taxas de transferência: uma variável que muda conforme os departamentos
A lei de finanças para 2025 autorizou os departamentos a aumentar a taxa dos direitos de transferência entre 1º de abril de 2025 e 31 de março de 2028. Concretamente, o valor das taxas de notário agora varia de um departamento para outro, às vezes de forma significativa. Uma compra em um imóvel antigo com orçamento equivalente pode, portanto, custar mais caro dependendo da localização.
Antes de definir um envelope, verificamos a taxa aplicável no departamento em questão. Essa informação está disponível junto aos notários ou nos sites das câmaras departamentais.
Reformas e despesas: os custos que o anúncio não mostra
Um apartamento antigo anunciado abaixo do preço de mercado às vezes esconde uma reforma energética a ser feita, áreas comuns degradadas ou altas taxas de condomínio. Para um imóvel em condomínio, pedimos as atas das últimas assembleias gerais e o livro de manutenção do edifício.
- O valor das despesas correntes nos últimos doze meses, em relação à área, permite comparar objetivamente dois imóveis semelhantes.
- As reformas votadas ou futuras (revestimento, reforma do telhado, adequação do elevador) impactam o orçamento real de aquisição.
- A condição do isolamento, da tubulação e da instalação elétrica condiciona o custo de atualização, especialmente para um imóvel mal classificado no DPE.
Comparar dois imóveis exige raciocinar em custo global ao longo de cinco a dez anos, não apenas sobre o preço por metro quadrado exibido no anúncio.
Busca de imóvel online: organizar sua vigilância sem se dispersar
Os portais de anúncios imobiliários são contados por dezenas. Multiplicar as abas abertas não torna a busca mais eficaz. A abordagem que funciona é concentrar sua vigilância em duas ou três fontes complementares, com alertas configurados em critérios precisos.
Criar alertas com filtros rigorosos (área mínima, classe DPE, faixa de preço, perímetro geográfico) reduz o ruído. Recebemos menos anúncios, mas eles correspondem realmente ao projeto.
As agências imobiliárias locais às vezes possuem mandatos exclusivos que não aparecem nos grandes portais. Em mercados aquecidos, entrar em contato diretamente com duas ou três agências do setor visado continua sendo uma estratégia concreta. Enviamos a elas um caderno de encargos escrito (tipo de imóvel, orçamento máximo incluindo reformas, critérios não negociáveis) para evitar visitas desnecessárias.
Visita a um imóvel: o que verificamos além da decoração
A primeira visita serve para validar a localização e a disposição. A segunda, mais técnica, deve cobrir os pontos que a encenação do imóvel não mostra.
- A orientação dos principais cômodos e a luminosidade natural em diferentes horários do dia.
- A condição das janelas (janelas, persianas), que influencia diretamente no isolamento térmico e acústico.
- A pressão da água, o estado do quadro elétrico, a presença de manchas de umidade na parte inferior das paredes ou no teto.
- O ambiente imediato: ruídos, projetos de urbanismo em andamento consultáveis na prefeitura, proximidade dos transportes.
Os retornos variam sobre esse ponto, mas muitos compradores se arrependem de não terem visitado o bairro à noite ou nos finais de semana antes de assinar. A qualidade de vida deve ser testada em vários momentos da semana, não apenas durante o horário proposto pela agência.
Última verificação antes de formular uma oferta de compra: garantir que todos os diagnósticos obrigatórios estão atualizados e coerentes com o que foi constatado no local. Uma discrepância entre o DPE anunciado e o estado real do isolamento justifica uma renegociação do preço ou, na falta disso, uma retirada pura e simples.
