Ein Paar sucht eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem Altbau, mit einem knappen Budget, und stößt auf eine Anzeige zu einem attraktiven Preis. Bei der Besichtigung zeigt das DPE eine Klasse G an. Die Immobilie kann seit Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, und der Wiederverkauf wird ohne umfangreiche Renovierungen kompliziert. Solche Fallen häufen sich, und die Immobiliensuche beschränkt sich nicht mehr darauf, einen Preis und eine Fläche auf einem Anzeigenportal zu vergleichen.
DPE und Diagnosen: der Filter, der vor jeder Besichtigung angewendet werden sollte
Man beginnt oft mit dem Stadtteil, der Anzahl der Zimmer und dem Budget. Der Reflex, den man heute annehmen sollte, ist, das Energieeffizienz-Diagnosezertifikat (DPE) zu überprüfen, bevor man sich überhaupt auf den Weg macht. Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G für die Vermietung verboten. Die Klassen F folgen 2028, dann die E im Jahr 2034.
Dieser Zeitplan verändert die Situation für den Kauf. Eine energieintensive Immobilie verliert an Mietwert und Wiederverkaufs-Potenzial. Wenn man eine Wohnung der Klasse F kauft, ohne die Kosten für eine energetische Renovierung einzuplanen, setzt man sich einer schrittweisen Abwertung aus.
Ein weiterer Punkt, den man überprüfen sollte: die Gültigkeit des DPE selbst. Die Diagnosen, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 erstellt wurden, sind seit Anfang 2025 nicht mehr gültig, auch wenn ihre ursprüngliche Gültigkeitsdauer zehn Jahre betrug. Man kann das Datum und die Nummer des Dokuments über das offizielle Tool der ADEME überprüfen. Ein abgelaufener DPE in einer Anzeige ist ein Warnsignal für die Seriosität des Verkäufers oder der Immobilienagentur.
Spezialisierte Plattformen ermöglichen es, die Anzeigen nach Energieklasse zu filtern. Indem man die verfügbaren Ergebnisse auf der Website striana.fr immobilier mit einer sorgfältigen Analyse des DPE kombiniert, vermeidet man Besichtigungen von Immobilien, die nach Einbeziehung der Renovierungskosten aus dem tatsächlichen Budget fallen würden.
Kaufbudget für Immobilien: drei Budgets trennen, bevor man sucht
Der angegebene Preis einer Immobilie stellt nur einen Bruchteil der Gesamtkosten dar. Um zwei Immobilien zuverlässig zu vergleichen, muss man drei verschiedene Posten isolieren: den Kaufpreis (inklusive Notarkosten), das Budget für Renovierungen und die laufenden Kosten (Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Grundsteuer, Wartung).
Übertragungsgebühren: eine Variable, die je nach Departement schwankt
Das Finanzgesetz für 2025 hat den Departements erlaubt, den Satz der Übertragungsgebühren zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 zu erhöhen. Konkret <strong var="the amount of notary fees now varies from department to department, manchmal erheblich. Ein Kauf im Altbau mit vergleichbarem Budget kann also je nach Standort teurer sein.
Bevor man ein Budget festlegt, überprüft man den anwendbaren Satz im betreffenden Departement. Diese Information ist bei Notaren oder auf den Websites der Departementskammern erhältlich.
Renovierungen und Kosten: die Ausgaben, die die Anzeige nicht zeigt
Eine alte Wohnung, die unter dem Marktpreis angeboten wird, verbirgt manchmal notwendige energetische Renovierungen, sanierungsbedürftige Gemeinschaftsbereiche oder hohe Eigentumskosten. Für eine Eigentumswohnung verlangt man die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und das Wartungsbuch des Gebäudes.
- Der Betrag der laufenden Kosten der letzten zwölf Monate, bezogen auf die Fläche, ermöglicht einen objektiven Vergleich von zwei ähnlichen Immobilien.
- Die beschlossenen oder bevorstehenden Renovierungen (Fassadensanierung, Dachsanierung, Aufzugsanpassungen) belasten das tatsächliche Erwerbsbudget.
- Der Zustand der Isolierung, der Sanitäranlagen und der elektrischen Installation bestimmt die Kosten für die Instandsetzung, insbesondere für eine schlecht bewertete Wohnung im DPE.
Der Vergleich von zwei Immobilien erfordert, über die Gesamtkosten über fünf bis zehn Jahre nachzudenken, nicht nur über den in der Anzeige angegebenen Preis pro Quadratmeter.
Online-Wohnungssuche: seine Beobachtungen organisieren, ohne sich zu zerstreuen
Die Immobilienanzeigenportale gibt es wie Sand am Meer. Mehrere geöffnete Tabs machen die Suche nicht effizienter. Der funktionierende Ansatz besteht darin, seine Beobachtungen auf zwei oder drei ergänzende Quellen zu konzentrieren, mit konfigurierten Benachrichtigungen zu spezifischen Kriterien.
Benachrichtigungen mit strengen Filtern erstellen (minimale Fläche, DPE-Klasse, Preisspanne, geografischer Bereich) reduziert den Lärm. Man erhält weniger Anzeigen, aber sie entsprechen tatsächlich dem Projekt.
Lokale Immobilienagenturen verfügen manchmal über exklusive Mandate, die nicht auf den großen Portalen erscheinen. In angespannten Märkten bleibt es ein konkreter Hebel, direkt zwei oder drei Agenturen im Zielgebiet zu kontaktieren. Man übermittelt ihnen ein schriftliches Lastenheft (Art der Immobilie, maximales Budget einschließlich Renovierungen, nicht verhandelbare Kriterien), um unnötige Besichtigungen zu vermeiden.
Besichtigung einer Immobilie: was über die Dekoration hinaus überprüft wird
Die erste Besichtigung dient dazu, den Standort und die Aufteilung zu validieren. Die zweite, technischere, sollte die Punkte abdecken, die die Inszenierung der Immobilie nicht zeigt.
- Die Ausrichtung der Hauptzimmer und das natürliche Licht zu verschiedenen Tageszeiten.
- Der Zustand der Fenster (Fenster, Rollläden), der sich direkt auf die Wärme- und Schalldämmung auswirkt.
- Der Wasserdruck, der Zustand des Sicherungskastens, das Vorhandensein von Feuchtigkeitsspuren im unteren Bereich der Wände oder an der Decke.
- Die unmittelbare Umgebung: Lärmbelästigungen, laufende Stadtentwicklungsprojekte, die im Rathaus einsehbar sind, Nähe zu Verkehrsanbindungen.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber viele Käufer bedauern, dass sie das Viertel nicht abends oder am Wochenende besucht haben, bevor sie unterschrieben haben. Die Lebensqualität sollte zu verschiedenen Zeiten der Woche getestet werden, nicht nur während des von der Agentur vorgeschlagenen Zeitfensters.
Letzte Überprüfung, bevor man ein Kaufangebot abgibt: sicherstellen, dass alle erforderlichen Diagnosen aktuell und konsistent mit dem sind, was man vor Ort festgestellt hat. Eine Diskrepanz zwischen dem angegebenen DPE und dem tatsächlichen Zustand der Isolierung rechtfertigt eine Preisverhandlung oder, falls nicht möglich, einen Rückzug.
