Een stel zoekt een drie-kamerwoning in een oudere bouwstijl, met een krap budget, en stuit op een advertentie met een aantrekkelijke prijs. Tijdens het bezoek toont het DPE een klasse G. De woning kan sinds januari 2025 niet meer verhuurd worden, en de verkoop lijkt moeilijk zonder zware renovaties. Dit soort valstrikken neemt toe, en de zoektocht naar vastgoed beperkt zich niet langer tot het vergelijken van een prijs en een oppervlakte op een advertentieportaal.
DPE en diagnosen: de filter die vóór elk bezoek moet worden toegepast
Men begint vaak met de buurt, het aantal kamers, het budget. De reflex die men vandaag de dag moet aannemen, is om het energieprestatiecertificaat te controleren voordat men zich verplaatst. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een klasse G verboden voor verhuur. De klasse F volgt in 2028, en de klasse E in 2034.
Deze kalender verandert de situatie voor de aankoop. Een energie-intensieve woning verliest aan huurwaarde en verkooppotentieel. Als men een appartement met klasse F koopt zonder de kosten van een energie-renovatie in te calculeren, loopt men het risico op een geleidelijke waardevermindering.
Een ander punt om te controleren: de geldigheid van het DPE zelf. Diagnoses die zijn uitgevoerd tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn sinds begin 2025 niet meer geldig, ook al gaf de oorspronkelijke geldigheidsduur tien jaar aan. Men kan de datum en het nummer van het document controleren via de officiële tool van de ADEME. Een verouderd DPE in een advertentie is een waarschuwingssignaal voor de betrouwbaarheid van de verkoper of het vastgoedagentschap.
Gespecialiseerde platforms maken het mogelijk om advertenties te filteren op energieklasse. Door de beschikbare resultaten op de site striana.fr vastgoed te combineren met een zorgvuldige lezing van het DPE, voorkomt men dat men woningen bezoekt die buiten het werkelijke budget vallen zodra de renovatiekosten zijn meegerekend.
Aankoopbudget vastgoed: drie enveloppen scheiden voordat je gaat zoeken
De vermelde prijs van een woning vertegenwoordigt slechts een fractie van de totale kosten. Om twee woningen betrouwbaar te vergelijken, moet men drie afzonderlijke posten isoleren: de aankoopprijs (inclusief notariskosten), het budget voor renovaties, en de terugkerende kosten (VvE, verzekering, onroerende voorheffing, onderhoud).
Overdrachtskosten: een variabele die verschilt per departement
De begrotingswet voor 2025 heeft de departementen toegestaan om het tarief van de overdrachtsbelasting te verhogen tussen 1 april 2025 en 31 maart 2028. Concreet verschilt het bedrag van de notariskosten nu van departement tot departement, soms aanzienlijk. Een aankoop in de oudere bouw met een gelijk budget kan dus duurder uitvallen afhankelijk van de locatie.
Voordat men een enveloppe vaststelt, controleert men het toepasselijke tarief in het beoogde departement. Deze informatie is beschikbaar bij notarissen of op de websites van de departementale kamers.
Renovaties en kosten: de kosten die de advertentie niet toont
Een oudere appartement dat onder de marktprijs wordt aangeboden, verbergt soms een noodzakelijke energie-renovatie, verwaarloosde gemeenschappelijke ruimtes of hoge VvE-kosten. Voor een woning in een VvE vraagt men naar de notulen van de laatste algemene vergaderingen en het onderhoudsboek van het gebouw.
- Het bedrag van de lopende kosten over de laatste twaalf maanden, gerelateerd aan de oppervlakte, maakt het mogelijk om objectief twee vergelijkbare woningen te vergelijken.
- De goedgekeurde of toekomstige renovaties (gevelrenovatie, dakreparatie, aanpassing van de lift aan de normen) drukken op het werkelijke aankoopbudget.
- De staat van de isolatie, de loodgieterij en de elektrische installatie bepaalt de kosten van de opknapbeurt, vooral voor een woning met een slechte DPE-classificatie.
Het vergelijken van twee woningen vereist een globale kostenbenadering over vijf tot tien jaar, niet alleen op basis van de prijs per vierkante meter die in de advertentie staat.
Online woningzoektocht: organiseer je zoektocht zonder te verstrooien
De portalen voor vastgoedadvertenties zijn er in overvloed. Het openen van meerdere tabbladen maakt de zoektocht niet efficiënter. De aanpak die werkt, is om je zoektocht te concentreren op twee of drie aanvullende bronnen, met geconfigureerde meldingen op specifieke criteria.
Meldingen maken met strikte filters (minimale oppervlakte, DPE-klasse, prijsklasse, geografisch gebied) vermindert de ruis. Men ontvangt minder advertenties, maar ze komen daadwerkelijk overeen met het project.
Lokale vastgoedkantoren hebben soms exclusieve mandaten die niet op de grote portalen verschijnen. In krappe markten blijft het een concreet middel om direct contact op te nemen met twee of drie kantoren in het beoogde gebied. Men stuurt hen een schriftelijke specificatie (type woning, maximaal budget inclusief renovaties, niet-onderhandelbare criteria) om nutteloze bezoeken te vermijden.
Bezoek aan een vastgoedobject: wat men controleert naast de decoratie
Het eerste bezoek dient om de locatie en de indeling te valideren. Het tweede, meer technische bezoek moet de punten dekken die de presentatie van de woning niet laat zien.
- De oriëntatie van de belangrijkste kamers en het natuurlijke licht op verschillende tijdstippen van de dag.
- De staat van de kozijnen (ramen, luiken), die direct invloed heeft op de thermische en akoestische isolatie.
- De waterdruk, de staat van de elektrische kast, de aanwezigheid van vochtplekken aan de onderkant van de muren of aan het plafond.
- De directe omgeving: geluidsoverlast, lopende stadsontwikkelingsprojecten die bij de gemeente te raadplegen zijn, nabijheid van openbaar vervoer.
De meningen hierover verschillen, maar veel kopers betreuren het dat ze de buurt niet ‘s avonds of in het weekend hebben bezocht voordat ze tekenden. De leefomgeving moet op verschillende momenten van de week worden getest, niet alleen tijdens het tijdslot dat door het kantoor wordt voorgesteld.
Laatste controle voordat men een aankoopbod doet: ervoor zorgen dat alle verplichte diagnosen up-to-date zijn en overeenkomen met wat men ter plaatse heeft waargenomen. Een discrepantie tussen het aangekondigde DPE en de werkelijke staat van de isolatie rechtvaardigt een heronderhandeling van de prijs of, bij gebrek daaraan, een volledige terugtrekking.
